Український ринок нерухомості продовжує залучати приватний капітал, попри війну та пов’язані з нею ризики. Інвестори купують комерційні об’єкти, вкладають кошти в житлові проєкти та девелоперські компанії. Для галузі, де будівельний цикл триває роками, такі угоди стають одним зі способів зменшити залежність від поточних продажів і забезпечити фінансування вже розпочатого будівництва.
Ця тенденція помітна і в загальній інвестиційній статистиці. За даними KPMG, у 2025 році в Україні оголосили 63 M&A-угоди вартістю від $5 млн — на 26% більше, ніж роком раніше. Сукупна розголошена вартість операцій сягнула $1,2 млрд і зросла на 17%. Водночас саме українські інвестори відігравали ключову роль на ринку, а нерухомість і будівництво залишалися серед секторів, які привертали увагу капіталу.
Одним із прикладів стало партнерство у житловому девелопменті, оголошене у 2025 році. У межах цієї угоди український інвестор Максим Кріппа став партнером і співвласником групи компаній DIM, яка реалізує проєкти у Києві та Київській області. Фінансові умови сторони публічно не розкривали, однак повідомляли, що залучені інвестиції планується спрямовувати на завершення чинних і розвиток нових проєктів.
Інвестиції повертаються в нерухомість
Випадок із девелоперською компанією не є поодиноким. У своєму огляді українського ринку M&A за 2025 рік KPMG окремо звернула увагу на ознаки відновлення інтересу до житлової нерухомості. Серед таких угод аналітики назвали інвестиції у житловий комплекс Viking Gardens, вкладення в девелопера DIM, а також приватизацію будівельної компанії «Укрбуд».
Паралельно капітал залишався активним у сегменті комерційної нерухомості. Протягом року відбувалися операції з офісними, торговельними та логістичними активами. Це не означає повернення ринку до довоєнних умов: інвестори й надалі враховують безпекові загрози, строки окупності та складність прогнозування попиту. Проте сам факт укладання угод свідчить, що якісні активи продовжують знаходити покупців.
Для житлового будівництва доступ до приватного капіталу має окреме значення. Традиційна модель значною мірою спирається на кошти покупців квартир, тому падіння продажів може безпосередньо впливати на швидкість реалізації проєкту. Зовнішні інвестиції дають можливість частково розірвати цей зв’язок і підтримувати будівельний процес навіть тоді, коли попит на первинному ринку коливається.
Девелоперам потрібне довге фінансування
На момент оголошення партнерства портфель DIM перевищував 900 тис. кв. м нерухомості. Компанія повідомляла про понад 356 тис. кв. м збудованих житлових і комерційних площ та 3670 введених в експлуатацію квартир. Ще шість проєктів загальною площею понад 346 тис. кв. м перебували на стадії реалізації.
Для такого обсягу будівництва вирішальним стає не тільки рівень продажів у конкретному місяці, а й можливість планувати фінансування на кілька років. Війна зробила цей фактор ще помітнішим: на собівартість проєктів впливають кадровий дефіцит, логістика, ціни на матеріали, енергетичні ризики та додаткові вимоги до безпеки.
Саме тому приватний інвестор у девелопменті виконує іншу роль, ніж покупець окремого об’єкта. Капітал спрямовується не лише в квадратні метри, а у здатність компанії продовжувати будівництво, завершувати черги та готувати наступні проєкти. Для інвестора це водночас означає прийняття довгострокового ризику, адже повернення вкладень у нерухомості зазвичай не обмежується коротким часовим горизонтом.
Український капітал формує ринок під час війни
Важлива зміна останніх років полягає в тому, хто саме готовий брати на себе ці ризики. За оцінкою KPMG, у 2025 році внутрішній капітал став основною рушійною силою українського M&A. Розголошена вартість угод за участі вітчизняних інвесторів зросла до $661 млн — це найвищий показник від початку повномасштабної війни.
Нерухомість стала одним із напрямів цієї активності. Причини різняться залежно від конкретного активу: для одних інвесторів значення має потенціал зростання вартості, для інших — майбутня відбудова, дефіцит якісної пропозиції або можливість увійти в проєкт у період, коли конкуренція за активи нижча.
Водночас інвестиційна активність не скасовує проблем галузі. Будівельний ринок залишається залежним від воєнної ситуації, купівельної спроможності населення, доступності іпотеки, вартості матеріалів та людських ресурсів. Тому окремі великі угоди ще не означають повного відновлення девелопменту.
Проте вони демонструють іншу важливу зміну: приватний бізнес готовий вкладати кошти в українську нерухомість до завершення війни, якщо бачить зрозумілу економіку проєкту та перспективу активу. Для девелоперів це відкриває альтернативне джерело фінансування, а для ринку загалом створює можливість продовжувати будівництво в умовах, коли традиційної опори лише на продажі квартир уже недостатньо.
